«Я попытался продать свой дом с помощью чат-бота»

«В течение пяти суматошных дней я поставил на кон все сбережения своей семьи, руководствуясь предчувствием, что искусственный интеллект сможет превзойти риэлтора».

«Я сидел в машине, когда мне позвонили по телефону, и этот звонок мог принести мне более полумиллиона долларов. Это была риэлтор, чей клиент собирался сделать предложение по моему дому. Она хотела уточнить несколько деталей, в том числе: действительно ли я самостоятельно занимался продажей дома? Она не могла поверить, что я был дилетантом.

— Значит, вы не риэлтор? — спросила она.

— Нет, — ответил я. — Это первый дом, который я продаю.

— Я работаю в этой сфере уже, ну, больше суток, и я была уверена, что вы риэлтор, — сказала она. — Всё: ваш язык, организация, электронные письма.

Но это был не я. Это был искусственный интеллект.

Несколькими днями ранее я запустил эксперимент, касающийся самого крупного финансового актива моей семьи. Смогу ли я продать наш дом без участия реального риэлтора, полагаясь почти исключительно на пару чат-ботов?

Как журналист, специализирующийся на технологиях, я наблюдал, как искусственный интеллект преобразует медицину, бизнес и даже военное дело. Но я не знал, как он будет функционировать в гораздо более сложном мире недвижимости Хадсон-Вэлли.

— Можем ли мы действительно это сделать? — спросила моя жена. — Мы ничего не знаем.

— Просто доверься мне, — это лучшее, что я смог придумать. — ИИ справится с этим.

Наш дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами стоял на болотистом участке площадью в акр в северной части штата Нью-Йорк. Мы с женой купили этот дом четыре года назад примерно за 520 000 долларов, и я быстро влюбился в его сводчатую веранду и огромный кухонный остров, где мы каждое утро собирались за хлопьями Cheerios, а по вечерам иногда выпивали Negroni. Но в марте, когда мы ждали второго ребёнка, мы решили, что пора переезжать. Сначала мы рассчитывали поступить так, как поступают 91 процент людей, продающих дом: нанять риэлтора.

Самая важная часть этого процесса — установление цены продажи, и риэлторы утверждают, что играют в этом ключевую роль, используя свой богатый опыт для синтеза рыночных данных с такими нематериальными факторами, как местный спрос и качество района. Мы с женой посчитали, что наш дом может уйти за 550 000 долларов, но это было чистое предположение, основанное лишь на беглом взгляде на Zillow. Мы с нетерпением ждали более профессионального подхода со стороны агентов. Однако когда мы провели собеседования с несколькими из них и упомянули эту цифру, они в основном просто пожали плечами и согласились.

Одна риэлторша сказала, что её агентство использует алгоритм для оценки цен, но он определил, что наш дом стоит меньше, чем мы за него заплатили. Другой риэлтор, опираясь на кухонную столешницу после осмотра, согласился с ней.

— Вы, скорее всего, потеряете деньги, — сказал он.

У меня и так были некоторые сомнения относительно ценности услуг риэлторов, и эти разговоры в значительной степени их подтвердили. Кроме того, стоимость их услуг казалась ошеломляющей. От меня ожидали, что я заплачу около 3 процентов от продажной цены агенту и ещё 3 процента агенту покупателя, что, вероятно, составило бы в общей сложности более 30 000 долларов. Зачем мне платить им за то, чтобы они помогли мне понести убытки при продаже дома?

Через несколько дней мне стало интересно, как наш дом будет выглядеть в глазах потенциальных покупателей, поэтому я ввёл основные данные в чат-бота с искусственным интеллектом и попросил составить описание объявления. Он сгенерировал восторженный текст, описывающий «вдохновляющее» место, «залитое светом» и «идеальное для любителей птиц».

Я отправил этот отрывок своей жене.

— Думаю, ИИ неплохо справился с этой задачей, — написал я.

— Да, чёрт возьми, ха-ха, — согласилась она.

Я ещё немного подумал. Большая часть работы риэлтора казалась простой: следуй правилам; ориентируйся на сопоставимые дома. Любое человеческое преимущество, которое когда-то могли обеспечить агенты, казалось архаичным. Они больше не имеют полного контроля над объявлениями или данными о продаже домов, а личные сети, которые когда-то помогали продавать недвижимость, уже давно были вытеснены такими сайтами, как Zillow и Redfin.

При поддержке жены я решил полностью заменить агента искусственным интеллектом. Хотелось бы сказать, что я разработал что-то сложное, но на самом деле я просто начал общаться с Gemini, чат-ботом Google, потому что у меня уже была учётная запись, созданная по работе. Для всех остальных это стоит 7,99 долларов в месяц.

Как только я начал использовать ИИ, я уже не мог остановиться. Чтобы подготовить наш дом к продаже, я задал сотни вопросов за три недели. Когда мне понадобилось нанять фотографа, чат-бот предложил список местных компаний, а затем дал советы по подготовке дома к съёмке. Он рассказал мне, как организовать итоговую фотогалерею для максимального эффекта (экстерьер > кухня > план этажа). Пока я одержимо дорабатывал текст объявления, он удовлетворял все мои просьбы.

Раньше риэлторы жёстко контролировали доступ к Multiple Listing Service — центральной базе данных объектов недвижимости, выставленных на продажу. Но изменение правил более 20 лет назад позволило гораздо проще размещать эти объявления в Интернете, и я воспользовался сервисом Homecoin, чтобы опубликовать своё за 200 долларов. Документы, которые мне нужно было заполнить, поначалу выглядели устрашающе, но ИИ быстро объяснил мне такие термины, как «уступки при продаже» и «автоматизированная модель оценки».

Чат-бот допустил одну серьёзную ошибку. Я не пользовался услугами агента для продажи, но всё равно должен был заплатить агенту конечного покупателя комиссию в размере до 3 процентов. Когда я пожаловался на это чат-боту, он ответил, что я должен указать в объявлении, что предлагаю 0 процентов. Это запрещено в соответствии с соглашением 2024 года, и мне грозили бы штрафы. К счастью, я уже знал об этом, потому что Homecoin отметил это как распространённую ошибку.

Помимо этой заминки, ИИ упростил процесс создания и подачи нашего объявления. Я договорился о его публикации в четверг, 19 марта. В то утро, когда я вошёл в Zillow, мой дом сразу же появился в списке. Он идеально вписался в ряд домов, представленных риэлторами. Было невозможно понять, что я понятия не имел, что делаю.

В течение нескольких часов в мою почту поступил шквал запросов на просмотр нашего дома в предстоящие выходные. Я с трудом справлялся с назначением встреч, пока, опять же, не позволил чат-боту сделать всё за меня. Я сказал агентам, что они должны писать по электронной почте или в SMS — никаких телефонных звонков. Всё, что они писали, я копировал и вставлял в чат-бот; всё, что он отвечал, я копировал и вставлял обратно агентам. Я боялся, что назойливые агенты воспользуются моей неопытностью, поэтому попросил чат-бота составить список возможных конфликтных ситуаций и подготовить уверенные ответы, которые я мог бы использовать.

В пятницу днём, когда наше объявление провисело в сети чуть больше суток, один агент связался со мной и сообщил, что его клиент готовит предложение с быстрой оплатой наличными. Я поспешил обратиться к чат-боту за советом, как вежливо принять это предложение, при этом тайно надеясь на другие предложения.

«Мне нужно сказать что-то вроде „я не играю в игры" или „я не пытаюсь использовать ваше предложение в своих интересах", или что-то в этом роде?» — набрал я, не очень удачно.

Обычно чат-бот был льстивым. На этот раз он сделал то, что в мире искусственного интеллекта равносильно пощёчине.

«Что бы вы ни делали, не говорите „я не играю в игры" или „я не пытаюсь использовать ваше предложение в своих интересах". В переговорах, как только кто-то говорит „я не играю в игры", другая сторона сразу же думает: „они определённо играют в игры". Это создаёт оборонительную атмосферу и заставляет вас выглядеть как любителя, который чувствует себя виноватым за то, что хочет больше денег».

Всё это было демонстрацией способности ИИ передавать не просто факты — сырую информацию, почерпнутую из Википедии или учебных материалов, — а нечто, более близкое к мудрости. Это дало мне доступ к способу мышления, к позиции, позволяющей ориентироваться в тонком и рискованном взаимодействии, которая обычно доступна только людям с врождённым талантом или большим опытом.

Как быстро я должен отвечать на сообщение, чтобы не показаться слишком рьяным? Как я могу учесть опасения человека, не утратив при этом его интерес? Раньше на эти вопросы мог уверенно ответить только риэлтор. Теперь — нет.

Теперь мне было почти невозможно принять решение, не узнав мнения ИИ. К вечеру пятницы я начал беспокоиться, что интерес к нашему дому был слишком сильным. На выходные у нас было запланировано почти 20 просмотров. Я признался чат-боту в своём беспокойстве, что мы занизили цену на дом. Он предложил мне необходимое успокоение, сказав, что, установив низкую цену, я наткнулся на «случайную стратегию», которая может привести к множеству предложений.

«Когда у вас 1 100 просмотров и 91 сохранённое объявление, вы не просто выставили дом на продажу — вы начали локальную „золотую лихорадку"».

Моя жена жаловалась, что я доверяю совету чат-бота больше, чем её собственному. Она была права. В тот вечер я попытался написать простое письмо с благодарностью агенту, но запнулся на словах, которые вдруг показались мне неловкими и беспорядочными, не сумев найти тот идеальный баланс благодарности и уверенности, к которому я привык. Я заменил то, что написал, версией чат-бота.

Я начал этот эксперимент, думая, что чат-бот создаст суперверсию меня самого — объединив моё собственное суждение с его обширными знаниями. Но как только я начал полагаться на ИИ, наблюдая за его всезнающей компетентностью практически во всём, мои недостатки стали казаться огромными и даже рискованными. Я думал, что повышаю свои собственные навыки. На самом деле я их заменял.

Моё первоначальное воодушевление по поводу быстрой продажи тоже улетучилось. Два агента сказали нам, что их клиенты собирались подготовить предложения, но позже, проехав по окрестностям, решили этого не делать. Другие потенциальные покупатели называли небольшие спальни и небольшую сырость в подвале причинами, из-за которых сделка не состоялась. Моё настроение резко ухудшилось, и я внезапно убедился, что дом никогда не продастся.

ИИ предложил лишь скромное утешение:

«Совершенно нормально испытывать „похмелье уязвимости" после первых нескольких просмотров. Когда люди не бросают на вас деньги сразу же, вы начинаете смотреть на свой дом глазами самого критичного незнакомца», — сказал он, немного деревянно.

Мне хотелось человеческого сочувствия. В этом, казалось, и заключалась непреходящая ценность риэлтора — мудрого и дружелюбного доверенного лица, которому платят за то, чтобы он был рядом. Не имея риэлтора в списке быстрого набора, я позвонил хорошему другу, который заверил меня, что дом продастся в мгновение ока. Я также попросил жену высказать своё мнение по нескольким вопросам и понял, что её быстрая оценка — например, простое «нет, это глупо» — оказалась гораздо эффективнее тщательно взвешенного анализа от чат-бота. Мне действительно нужны были люди в этом процессе. Но мои друзья и семья справились с этой задачей — и не взяли за это комиссию.

В понедельник я подвёл итоги. После выходных, наполненных просмотрами, у нас было много отказов. Всё — от соседей до цены — казалось проблемой. Один покупатель сказал, что дом слишком маленький; другой жаловался, что он слишком большой.

Чат-бот настаивал, что это не имеет значения:

«Я знаю, что услышать „нет" 14 раз — это как серия неудачных свиданий, но в мире недвижимости эти цифры — признак того, что ваше объявление в порядке».

Чат-бот оказался прав. К нашему крайнему сроку в 17:00 я получил три предложения. Все они были значительно выше запрашиваемой цены.

Чат-бот восторженно отзывался о нашей общей победе. Но мы вступали в этап, которого я боялся больше всего: переговоры. Я из тех людей, у которых потеют ладони, когда они просят лучший столик в ресторане, и я не способен заставить кого-то замолчать в кинотеатре. Так как же я мог справиться с рискованными переговорами по продаже недвижимости, когда на кону стояли сбережения всей моей семьи?

Агенты утверждают, что приносят здесь огромную пользу, привнося в переговоры инстинкты, накопленные за всю карьеру — проявляя такт, чтобы завершить сложные сделки, и агрессивность, чтобы максимизировать прибыль при благоприятных обстоятельствах. Один из представителей отрасли, с которым я позже разговаривал, Дэн Вайсман из Национальной ассоциации риэлторов, подчеркнул, насколько сложными могут быть документы о покупке.

«У каждого есть свои требования к договору. Это может быть цена, дата закрытия сделки или, не знаю, множество других вещей. Существует так много переменных. И сейчас, по крайней мере, чтобы облегчить этот процесс, я считаю очень важным, чтобы в нём участвовал человек».

Однако когда я посмотрел на наши три письма с предложениями, я увидел нечто иное. Это были простые одностраничные документы, и, казалось, имели значение лишь несколько моментов: в основном цена, условия и залог. Все три претендента отказались от осмотра и оценки, и у всех было надёжное финансирование. Я загрузил предложения в чат-бота. Он выдал вердикт, с которым мы с женой согласились: победителем стало предложение с наибольшей степенью уверенности, даже если цена была чуть ниже самой высокой.

Обсуждая с ботом возможные встречные предложения, я додумался до одной идеи. Согласятся ли покупатели заплатить своему агенту 2-процентную комиссию вместо того, чтобы заставлять платить меня? Это мгновенно сэкономило бы мне более 12 000 долларов. Если бы я пользовался услугами своего собственного агента, делать комиссию главным предметом переговоров было бы неловко, даже оскорбительно. Комиссия — это жизненная сила всей отрасли. Но мне не о ком было беспокоиться, и мой чат-бот поддержал эту идею. Поэтому я решился. Мой собеседник согласился почти мгновенно.

Естественно, я начал беспокоиться. Может, нам стоило ещё сильнее настаивать на большем? Агенты говорят, что они владеют этим тонким искусством выжимать из покупателей больше, не отпугивая при этом никого от сделки.

Моя жена посоветовала мне быть более человечным.

— Я лучше сплю по ночам, когда не веду себя так, — сказала она.

Мне пришлось спросить у чат-бота. Он согласился: «Вы не „потеряли" деньги — вы „купили" душевное спокойствие».

Мы приняли предложение на сумму чуть более 600 000 долларов. И на этом мой эксперимент с ИИ подошёл к концу. Для оформления сделки я нанял юриста — настоящего человека — за небольшую плату.

В итоге использование ИИ принесло мне более 90 000 долларов. В эту сумму входит надбавка к запрашиваемой цене, а также примерно 36 000 долларов в виде комиссионных, которые я не заплатил.

Я не уверен, насколько мой опыт будет повторим для тех, кто менее сведущ в технологиях, чем я. Мне платят за то, что я эксперт по ИИ (помимо Gemini я использовал браузер от Perplexity для выполнения нескольких задач). Продажа дома была крупным и сложным предприятием, которое удалось отчасти потому, что я совершал сделку на процветающем рынке, без каких-либо особых обстоятельств. Многие люди, вероятно, с удовольствием заплатили бы комиссионные, чтобы избежать хлопот. Некоторые будут слишком бояться продавать свой дом без оплачиваемого профессионала на своей стороне — кого-то, кто знает все правила и, в отличие от бота, обязан следовать кодексу поведения.

Но я убеждён, что ИИ вполне может превратить риэлторов в нечто, больше похожее на туристических агентов. Когда-то необходимые для ориентации в непрозрачном процессе, они вскоре могут стать скорее приятным дополнением для занятых людей, желающих более беззаботного опыта.

Взгляд профессионалов и новых владельцев

Я не единственный, кто так думает. В какой-то момент, после того как я принял предложение, я прочитал о человеке из Флориды, который продал свой дом с помощью ИИ на 100 000 долларов дороже, чем, по словам агента, было возможно. Риэлторская отрасль отреагировала с возмущением, написав, что продавец потенциально потерял около 225 000 долларов, выставив слишком низкую цену и слишком быстро приняв предложение.

Я задался вопросом, не совершил ли я ошибку. Я позвонил Ричарду Виццини, риэлтору, который работает в моём районе уже десять лет, чтобы узнать его экспертное мнение о моей сделке. Несмотря на мой кажущийся успех, не провалил ли я всё на самом деле?

— Чувак, этот дом, наверное, стоит где-то 600 000 долларов, — сказал он, предполагая цену продажи в 650 000 долларов или больше. — В этом нет никаких сомнений.

Было трудно сопоставить его уверенность задним числом с мрачными прогнозами, которые его коллеги делали у меня на кухне. Тогда люди были далеко не так оптимистичны.

А потом я посчитал. Продажа моего дома за 605 000 долларов без комиссии агента принесла мне столько же наличных, сколько и продажа за 643 000 долларов с учётом обычной комиссии агентов. Возможно, с помощью человека я мог бы продать дороже, но это не обязательно пошло бы мне на пользу. (И уж точно не пошло бы на пользу покупателю.) Единственными, кто гарантированно выиграл бы, были бы риэлторы.

Мне оставалось сделать ещё один звонок: новым владельцам, Мелиссе и Майклу Куиннам. Они были очарованы, узнав, что я сделал, и спросили, кто был ответственен за агрессивную тактику переговоров — я или чат-бот.

Квинны не жалели о том, что заплатили человеку со своей стороны сделки. У них тесные отношения с их агентом, с помощью которого они покупают и продают дома уже почти десять лет. Они знают всё о семьях и детях друг друга. Но когда я спросил Квиннов, рассмотрели бы они возможность использования ИИ, если бы когда-нибудь решили продать дом, они без колебаний ответили «да».

— Это сэкономило бы мне тысячи долларов, — сказала Мелисса.

Когда наша сделка была почти завершена, я перешёл к заключительной фазе нашего переезда. Я вошёл в чат-бот и задал ещё один вопрос:

«Мне нужно купить дом, и я делаю это без агента. С чего мне начать?»

— Стюарт Томпсон, The New York Times