Критики инициативы заговорили о возможной «распродаже земли», власти в ответ заявили, что речь идет только об аренде. Право собственности на участок сохраняется за государством, а иностранный инвестор получает возможность пользоваться землей в течение установленного срока и только для реализации одобренного проекта.

Международный опыт показывает, что долгосрочная аренда земли действительно широко применяется для привлечения инвестиций. Однако сама продолжительность договора — лишь один из элементов системы. В большинстве государств доступ инвесторов к земле сопровождается ограничениями по назначению участка, территории, объему инвестиций и выполнению обязательств.

Что фактически меняется в Кыргызстане

Возможность предоставлять землю иностранным лицам во временное пользование не является новой для Кыргызстана.

Земельный кодекс предусматривает, что срочное пользование участком, в том числе на условиях аренды, может устанавливаться до 50 лет. Иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам земля предоставляется не в собственность, а во временное пользование. После окончания срока договор может быть продлен по соглашению сторон.

Поэтому главный вопрос нынешней дискуссии заключается не столько в сроке аренды, сколько в порядке предоставления государственных участков.

Предлагаемый механизм позволяет передавать землю без обычных конкурсных процедур, если проект признан национальным или имеющим государственное значение. Решение в таких случаях должны принимать высшие органы власти. Именно возможность прямого предоставления участка, а не сам срок до 50 лет, создает основные коррупционные и общественные риски.

Долгосрочная аренда нужна инвестору по понятной экономической причине. Завод, электростанция, гостиничный комплекс или логистический центр могут окупаться десятилетиями. Компания не станет вкладывать крупные средства в строительство, если право пользоваться участком заканчивается через несколько лет.

Однако долгий срок одновременно повышает цену ошибки государства. Если инвестор не выполняет обещания, участок может фактически оказаться заблокированным на десятилетия.

Узбекистан: инвестору хотят дать больше времени

Один из наиболее близких Кыргызстану примеров — Узбекистан.

В 2026 году Законодательная палата республики в первом чтении одобрила предложение увеличить максимальный срок аренды земли для иностранных инвесторов с 25 до 49 лет. Разработчики объяснили инициативу необходимостью создать гарантии для крупных проектов с длительным сроком окупаемости и привлечь дополнительный капитал. Фото из интернета

Этот пример власти Кыргызстана приводят как доказательство того, что страна движется в общем региональном направлении. Но есть важная оговорка: Сенат Узбекистана еще не принял законопроект, поэтому говорить об инициативе как об уже полностью действующей норме преждевременно.

Сам подход при этом схож: государство не продает участок иностранному инвестору, а предоставляет право пользоваться им на период реализации проекта.

Казахстан: аренда зависит от категории земли

Казахстан также использует долгосрочную аренду государственных земель, а общий максимальный срок по отдельным видам землепользования может достигать 49 лет. Фото из интернета

Однако приводить РК как пример неограниченного доступа иностранных инвесторов к земле неправильно. С 2021 года в стране установлен полный запрет на продажу и передачу иностранцам, иностранным компаниям и фирмам с иностранным участием земель сельскохозяйственного назначения.

Это показывает, что международная практика обычно разделяет землю по категориям. Участок под завод в промышленной зоне, коммерческий объект в городе и сельскохозяйственные угодья могут регулироваться совершенно по-разному.

Для Кыргызстана такое разграничение особенно важно. Общая формулировка об аренде иностранцами без уточнения категорий земель неизбежно вызывает опасения, что речь может идти о сельхозугодьях, пастбищах, приграничных территориях или об участках возле стратегических объектов.

Вьетнам: 50 лет как стандарт для инвестиционных проектов

Во Вьетнаме государство предоставляет землю предприятиям с иностранным капиталом, как правило, до 50 лет.

Для проектов с крупными вложениями, медленной окупаемостью или расположенных в сложных социально-экономических районах срок может достигать 70 лет. После его окончания государство может рассмотреть продление, если инвестор продолжает нуждаться в участке и выполняет установленные требования.

Вьетнамская модель тесно связывает продолжительность пользования землей со сроком самого инвестиционного проекта. Земля не предоставляется просто потому, что компания заявила о намерении работать в стране. Власти оценивают объем капиталовложений, назначение объекта, место реализации и период окупаемости.

Отдельно контролируются проекты на островах, в приграничных и прибрежных районах, поскольку они могут затрагивать вопросы обороны и национальной безопасности.

Именно такая привязка к конкретному проекту снижает риск того, что иностранная фирма получит большой участок, а затем годами не будет его осваивать.

ОАЭ: разные правила в разных эмиратах и зонах

В Объединенных Арабских Эмиратах земельное регулирование различается в зависимости от эмирата и территории. Фото из интернета

В отдельных инвестиционных районах иностранцы могут приобретать недвижимость или получать долгосрочное право пользования. Например, официальный портал ОАЭ указывает, что в определенных районах Абу-Даби долгосрочная аренда предоставляется на первоначальный срок не менее 25 лет.

Однако модель ОАЭ нельзя механически переносить на Кыргызстан. Значительная часть инвестиционных механизмов там действует в специально выделенных районах и свободных экономических зонах. Инвестор получает не просто участок, а готовую среду с инфраструктурой, лицензированием и понятными правилами ведения бизнеса.

Почему инвестору недостаточно аренды на пять или десять лет

Долгосрочная аренда особенно важна для капиталоемких проектов.

«Предприятие должно построить здания, подвести электричество и воду, установить оборудование, получить разрешения, обучить сотрудников и только после этого начать возвращать вложенные средства», — говорит экономист Арсен Иманкулов. Фото 24.kg. Экономист Арсен Иманкулов

По его словам, чем крупнее проект, тем дольше его срок окупаемости. Поэтому договор на 30-50 лет сам по себе не является исключительной уступкой Кыргызстана иностранцам. Подобные сроки применяются в странах Азии, Центральной Азии и Ближнего Востока.

Но инвестиции привлекает не просто длинный договор. Для бизнеса не менее важны защита вложений, независимый суд, предсказуемые тарифы, доступ к инфраструктуре, прозрачные налоги и невозможность произвольного изменения условий.

Если этих гарантий нет, даже аренда на 50 лет не сделает государство привлекательным.

Какие риски возникают для Кыргызстана

Первый риск — предоставление участков без конкурса. Если решение принимается напрямую, общество должно понимать, почему именно этот инвестор получил именно эту землю и какие обязательства он взял на себя.

Второй риск — отсутствие четких критериев проекта государственного значения. Слишком широкое определение позволит подвести под специальный режим практически любой крупный бизнес.

Третий риск — спекуляция. Компания может получить участок под обещание построить завод, но затем не начать работы, изменить назначение проекта или попытаться передать права другой структуре.

Четвертый риск — непрозрачная оценка земли. Государство может потерять доход, если арендная плата устанавливается без независимой рыночной оценки.

Пятый риск — социальные и экологические последствия. Даже экономически выгодный объект может затронуть пастбища, источники воды, интересы местных жителей или природоохранные территории.

Наконец, особого режима требуют приграничные районы, сельскохозяйственные земли, месторождения, территории возле водохранилищ, энергетических объектов и транспортной инфраструктуры.

Не продажа земли, но и не обычная аренда

С юридической точки зрения аренда на 50 лет не означает переход земли в собственность иностранца.

Юрист Анна Кобко говорит, что инвестор не получает суверенных прав на территорию, не может устанавливать там собственные законы и обязан соблюдать законодательство Кыргызстана.

«Но в экономическом и практическом смысле полувековой договор — серьезное решение. За это время может смениться несколько поколений руководителей, измениться назначение территории и вырасти стоимость участка. Поэтому спор нельзя сводить к двум крайностям: утверждению, что «землю продают иностранцам», и ответу, что «это всего лишь аренда».

Международный опыт подтверждает, что долгосрочная аренда является нормальным инструментом инвестиционной политики. Одновременно он показывает: чем дольше срок и проще порядок передачи земли, тем жестче должны быть контроль, прозрачность и ответственность инвестора», — отмечает она.

По мнению юриста, для Кыргызстана ключевой вопрос состоит не в том, можно ли дать иностранной компании участок на 50 лет, поскольку законодательство допускало временное пользование землей иностранцами и раньше.

Главный вопрос — кто получит землю, по какой цене, под какой проект, какие обязательства возьмет на себя и насколько быстро государство сможет вернуть участок, если инвестор не выполнит обещания.